有中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：關(guān)物業(yè)稅的消息和議論近日卷土重來(lái)。
有消息稱上海擬開征住房保有稅,且方案基本已定;另一傳言則是物業(yè)稅已獲住建部審批,通過(guò)財(cái)政部和國(guó)務(wù)院審批的概率也很大,試點(diǎn)地區(qū)為京滬深渝四市,發(fā)起地點(diǎn)為重慶;而前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”,也是由重慶市市長(zhǎng)黃奇帆透露的。
結(jié)合本月初國(guó)務(wù)院總理溫家寶在《求是》雜志中發(fā)文稱要研究適時(shí)開征物業(yè)稅;4月6日財(cái)政部公布的2010年工作重點(diǎn)包括有完善房產(chǎn)稅制度;以及近段時(shí)間,新華社、《人民日?qǐng)?bào)》、中央電視臺(tái)等中央官方媒體連續(xù)14天炮轟高房?jī)r(jià)、高地價(jià)和追問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題,物業(yè)稅的開征似乎已是山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。
物業(yè)稅一詞首次進(jìn)入百姓視線是在2003年10月。2006年10月,北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市率先開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作,成為首批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)。一年后,國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū),至此,“空轉(zhuǎn)”省市超過(guò)10個(gè)。今年初也有消息稱,今年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國(guó)。
物業(yè)稅的開征,普遍被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是重大利空,而每次有關(guān)消息的傳出總是能引起相當(dāng)震動(dòng)。就在上海擬開征住房保有稅的消息傳出當(dāng)天,滬深股市地產(chǎn)股就受到受挫,房地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)到了1.58%。物業(yè)稅因而被認(rèn)為是懸在樓市頭頂?shù)囊槐斑_(dá)摩克利斯之劍”。此番上海、重慶等地有關(guān)物業(yè)稅的消息傳出,就恰逢3月下旬全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)重新上漲的敏感時(shí)期。有業(yè)內(nèi)人士分析:“這有點(diǎn)像是要注射一劑退燒針,讓市場(chǎng)稍微冷一下。”
不過(guò)顯而易見的是,由于我國(guó)實(shí)行一次性購(gòu)買70年地價(jià),物業(yè)稅的司法地位如何確定,以及對(duì)征收對(duì)象如何確定、評(píng)估等技術(shù)性問(wèn)題,讓業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為物業(yè)稅短期之內(nèi)難以推出。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭就指出,作為一個(gè)重要稅種,物業(yè)稅的開征需要人大立法通過(guò),過(guò)程較長(zhǎng),有關(guān)層面極有可能把物業(yè)稅列為中期立法。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)加稅的方向是不變的。
當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個(gè):房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但實(shí)際上,前者只對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅,后者則對(duì)個(gè)人住宅免征。
楊紅旭表示,近期之所以房產(chǎn)稅一詞在官方口中頻頻出現(xiàn),正是因?yàn)樗挠嘘P(guān)規(guī)定,屬于國(guó)務(wù)院出臺(tái)的行政法規(guī)。“要對(duì)個(gè)人征稅,只需要將個(gè)人免征部分去除即可”。而從性質(zhì)上分析,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物,都是持有環(huán)節(jié)的稅收,區(qū)別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動(dòng)產(chǎn)。這為部分城市以房產(chǎn)稅的名義暫行物業(yè)稅之實(shí),掃清了人大立法的漫長(zhǎng)審議屏障。他認(rèn)為,上海所謂的“住房保有稅”,重慶所謂的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”,皆暗合此意。也就是說(shuō),物業(yè)稅的開征,將可能采取“曲線救國(guó)”的方式。
不過(guò),盡管不少人認(rèn)為征收物業(yè)稅是調(diào)控高房?jī)r(jià)根本措施,但仍有業(yè)內(nèi)人士指出:“相關(guān)部門寄希望于通過(guò)開征物業(yè)稅降低房?jī)r(jià),我覺得物業(yè)稅根本解決不了高房?jī)r(jià)問(wèn)題。”中經(jīng)聯(lián)秘書長(zhǎng)陳云峰表示,物業(yè)稅即使開征,稅率大概也不過(guò)是1%到2%,而二手房營(yíng)業(yè)稅有5%,一個(gè)中介在一個(gè)二手房的轉(zhuǎn)賣過(guò)程中,營(yíng)業(yè)稅加契稅,加5%的中介稅,可以達(dá)到11%,“這個(gè)都沒有能夠阻擋高房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),希望通過(guò)1%到2%調(diào)控高房?jī)r(jià),不是很現(xiàn)實(shí)”。
物業(yè)稅開征大猜想
物業(yè)稅
坊間有消息稱,物業(yè)稅開征方案已于4月7日晚通過(guò)建設(shè)部的審批,而且通過(guò)財(cái)政部和國(guó)務(wù)院的審批的可能性非常大。該消息還透露,物業(yè)稅發(fā)起地點(diǎn)為重慶,試點(diǎn)地區(qū)目前定在京滬深渝,物業(yè)稅將按照買房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%—1.5%征收。
客觀來(lái)看,物業(yè)稅的開征并非簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革,而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等,背后隱藏了各方利益的博弈,其開征必然面臨諸多難點(diǎn)。
一個(gè)典型的例子是,國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”省市后,各省市內(nèi)部城市參與的積極性并不高。反對(duì)者認(rèn)為,物業(yè)稅“將加重稅負(fù),而不是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔(dān)心試點(diǎn)會(huì)影響當(dāng)?shù)氐恼猩汰h(huán)境和形象。而據(jù)內(nèi)部人士透露,財(cái)政部2007年就曾籌劃物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn),也曾找試點(diǎn)城市逐個(gè)晤談,但均未能達(dá)成一致。
不過(guò)此次傳言的京滬深渝4個(gè)試點(diǎn)城市中,北京2008年曾提出“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng);上海近日傳出擬開征住房保有稅;深圳去年曾有消息傳出將率先開征物業(yè)稅;重慶則是市長(zhǎng)黃奇帆透露將開征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。傳言中的4個(gè)試點(diǎn)城市均曾站在物業(yè)稅開征的風(fēng)口浪尖上。再加上物業(yè)稅將按照買房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%—1.5%征收的細(xì)節(jié),讓這次傳聞更顯得有鼻子有眼。
房產(chǎn)保有稅
有媒體報(bào)道稱,上海市住房局牽頭制定的物業(yè)稅方案目前已經(jīng)形成,不過(guò),上海方面計(jì)劃征收的是房產(chǎn)保有稅。該媒體稱,可能對(duì)存量房和增量房一并征收,但會(huì)從購(gòu)房套數(shù)、戶型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免交。
4月8日,上海市房管局罕見地專門通過(guò)官方網(wǎng)站對(duì)上述消息作出回應(yīng):目前有關(guān)部門正在進(jìn)行的研究是“完全正常的”,但具體征收要“要經(jīng)國(guó)家層面定,但如果政策出臺(tái),我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好”。顯得這一消息絕非空穴來(lái)風(fēng)。
還有知情人士透露:早在今年初,上海市主要領(lǐng)導(dǎo)就在內(nèi)部會(huì)議上表態(tài),年內(nèi)一定要推出房產(chǎn)保有稅,市住房局負(fù)責(zé)牽頭設(shè)計(jì)前期方案。
上海市財(cái)稅局工作人員表示,可以明確的是,目前上海各房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)實(shí)施聯(lián)網(wǎng),能第一時(shí)間了解每戶家庭的房屋擁有情況。另外,稅收部門在辦理契稅交納時(shí),已保留了所有購(gòu)房者留下的購(gòu)房?jī)r(jià)格及面積信息,這構(gòu)成了稅務(wù)部門征收住房保有稅的一項(xiàng)基礎(chǔ)。
不過(guò),如果地方對(duì)個(gè)人開征房產(chǎn)業(yè)稅,顯然還需通過(guò)國(guó)務(wù)院審批。
特別房產(chǎn)消費(fèi)稅
3月24日的重慶“兩會(huì)”上,市長(zhǎng)黃奇帆表示,為了抑制高房?jī)r(jià),政府可以對(duì)這些高端房征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。
他舉例說(shuō),比如一個(gè)人買了5套或10套房,通過(guò)炒房牟利,或者其所購(gòu)買的房子是超過(guò)200平方米的大戶型,其價(jià)格超過(guò)普通房?jī)r(jià)的3倍、5倍,甚至10倍。如果中端房的價(jià)格為每平方米5000元,你購(gòu)買的房子價(jià)格卻達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)元。那么,這樣的房子就屬于高端房,就要開征“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示,“特別消費(fèi)稅曾實(shí)施過(guò),在歷史上曾經(jīng)有兩個(gè)時(shí)期,比如1987年對(duì)彩電、進(jìn)口汽車,也就是在特殊情況下特殊手段使用。但這對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控方面來(lái)說(shuō),要慎行”。
據(jù)分析,重慶要實(shí)行“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”需解決兩個(gè)問(wèn)題。一是立法權(quán)在中央,必須要通過(guò)立法程序;二是這個(gè)稅在稅目中能不能說(shuō)得過(guò)去,百姓能否接受。劉桓直言:對(duì)比來(lái)看,如果說(shuō)征物業(yè)稅更困難的話,征特別消費(fèi)稅其實(shí)也很困難。”
目前,重慶市相關(guān)方案已上報(bào)國(guó)務(wù)院。重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉表示,雖然制定相應(yīng)財(cái)政方案要靠地方財(cái)政局來(lái)牽頭,但真正實(shí)施,還要等中央的決策,一旦獲準(zhǔn),重慶將在2010年上半年就會(huì)有所動(dòng)作。
房地產(chǎn)稅
相比上述幾種方式,對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂,增加非自住住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù),似乎是短期內(nèi)最有可能的辦法。
據(jù)一位接近決策層的權(quán)威人士透露,作為主管部門的財(cái)政部并未準(zhǔn)備在短期內(nèi)專門開征針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的新稅種,亦沒有就此向國(guó)務(wù)院以及全國(guó)人大請(qǐng)示。“財(cái)政部目前的思路,還是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制進(jìn)行完善。”
據(jù)透露,財(cái)政部目前已經(jīng)著手啟動(dòng)修訂《房地產(chǎn)稅暫行條例》,財(cái)政部意圖通過(guò)這份規(guī)章的修改,在不開征新稅種的情況下,達(dá)到對(duì)大戶型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)以控制樓市投資行為的目的。
在此之前,財(cái)政部對(duì)社會(huì)公布了2010年工作要點(diǎn),其中明確提出,在2010年的工作中,要完善房地產(chǎn)稅制的改革與建設(shè)。而在國(guó)務(wù)院下發(fā)的2010年各部委分工中,在“確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展、遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的“分項(xiàng)任務(wù)”中,財(cái)政部的“任務(wù)分配”排在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委之后,位列第三。
“至于稅率具體是多少,現(xiàn)在還不好說(shuō),畢竟這項(xiàng)工作還沒有進(jìn)行到這個(gè)階段,我覺得還需要一段時(shí)間。”前述權(quán)威人士表示。
他山之石
全球物業(yè)稅一覽
香港:如房地產(chǎn)作出租用途,則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值,以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收,稅率為15%。
臺(tái)灣:按我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,144平方米以上的房源,每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。
新加坡:由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收,自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%,其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。
日本:日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等,同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。韓國(guó):韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國(guó)在接下來(lái)的2年內(nèi),還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅,稅率將增加為:第二套房產(chǎn)為50%,而第三套房產(chǎn)為60%。
美國(guó):不動(dòng)產(chǎn)稅,歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下,稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收,各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同,大約平均1%到3%。瑞典:不動(dòng)產(chǎn)稅,征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.5%-1%。自2001年起,對(duì)于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國(guó)內(nèi)別墅的那種住房),稅率為1%,對(duì)共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅,稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%,工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。
西班牙:不動(dòng)產(chǎn)稅:按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值征收(一般低于市場(chǎng)價(jià)值的50%),稅率在3%。
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 編輯：鄧京荊